L'innovazione tecnologica nel corso del tempo ha dato un plus al valore medio degli immobili, perché ne ha aumentato il comfort e/o moltiplicato le funzionalità. Questo incremento risulta tanto più elevato quanto meno l'innovazione è diffusa. Il differenziale tende a ridursi mano a mano che la tecnologia si diffonde, fino a che la sua mancanza diventa un fattore di degrado. L'innovazione attuale e del prossimo futuro è costituita dall'immobile ecosostenibile, che oltre ad aumentare il comfort e la funzionalità rappresenta anche un risparmio energetico e quindi economico. Nel corso della storia l'evoluzione strutturale del contenitore edilizio è stata sempre correlata alla sua funzionalità. La cascina, disposta su un solo piano, rappresentava il luogo di lavoro e di vita quotidiana dei contadini. L'abitazione a due piani fu creata per affittare a terzi il secondo piano, quando lo spazio di lavoro si separò da quello abitativo in seguito allo sviluppo dell'agricoltura intensiva. Gli agglomerati residenziali furono i protagonisti dell'urbanistica dopo la rivoluzione industriale che raggruppò le famiglie a ridosso delle fabbriche. Nell'ultimo secolo le singole unità immobiliari sono state caratterizzate da specifiche innovazioni che si sono susseguite nei decenni. Ad ogni era tecnologica ha corrisposto un'innovazione che ha inciso sul mercato immobiliare del momento. Nel 1900 le innovazioni si chiamavano ascensore, bagno in casa, acqua potabile, riscaldamento, gas, campanello e luce elettrica. Queste caratteristiche comportavano un aumento sul prezzo medio di zona che poteva variare dal 15 per cento in centro al 25 per cento in periferia. Questo perché, ad un palazzo d'epoca in centro corrisponde in ogni caso un valore più alto rispetto ad un immobile in periferia. Nei primi decenni del secolo scorso compaiono il telefono, il riscaldamento centralizzato e la radio. Costituivano innovazioni richieste anche i doppi servizi ed il termosifone autonomo. Nel dopoguerra il differenziale di prezzo era rappresentato dall'aria condizionata e dai nuovi materiali, cemento armato e plastica in primis. Negli anni sessanta venivano fortemente apprezzati l'isolamento acustico, il videocitofono e gli ascensori con le porte automatiche. A partire dagli anni settanta l'innovazione esce dal singolo immobile e si colloca nel quartiere. Sono le soluzione di sistema le più ricercate dalla domanda: acqua calda e sicurezza centralizzate, sistemi interni di comunicazione, reti di telefonia e tv.
Nei primi anni del nuovo secolo l'innovazione è rappresentata dalla casa cablata: alla new economy corrisponde una new house ed una new city. Nello stesso spazio convivono funzioni domestiche e di rappresentanza, lavorative e di ricerca. La casa si trasforma in un contenitore plurifunzionale, integrato con la città e collegato con il mondo. Nell'era della globalizzazione e dei forti cambiamenti climatici, con una crescente sensibilità collettiva verso i problemi di salute del pianeta e dei suoi abitanti, l'innovazione tecnologica è rappresentata dalla casa ecosostenibile. Un'abitazione efficientemente energetica, consuma meno energia e allo stesso tempo migliora il comfort di chi ci abita. Diversi elementi contribuiscono al risparmio energetico che possono far diminuire il consumo di energia di una casa anche del 15 o 20 per cento. Dal punto di vista strutturale si devono utilizzare materiali isolanti, pannelli solari e caldaie a condensazione. Secondo una indagine condotta da Scenari Immobiliari, presso un'ampia serie di società protagoniste nell'ambito immobiliare (imprese di costruzione, grandi proprietari, promotori, intermediari immobiliari), l'incidenza della qualità energetica del fabbricato sul valore dell'immobile può variare, in media, dal 3 al 10 per cento. Tuttavia, il differenziale è solo all'inizio della sua curva ascendente. In effetti, la tematica è ancora poco conosciuta ma il potenziale di valorizzazione resta elevato. Nella graduatoria delle caratteristiche richieste per l'acquisto di un immobile, il livello di risparmio energetico tuttora non è ai primi posti. Gli acquirenti non percepiscono ancora il valore aggiunto dell'innovazione, ma lo considerano un costo aggiuntivo, a volte ingiustificato. Come ad ogni ciclo di diffusione di un'innovazione la non conoscenza della tecnologia e della convenienza (economica e funzionale) da parte dell'utilizzatore, mantiene basso il plus valore dell'immobile. Ma è solo questione di tempo. Le tecnologie innovative, come ad esempio l'impermeabilità e la compattezza del involucro traspirante ma ermetico (senza dispersione), trasformano l'innovazione in un vero valore immobiliare che gradualmente viene apprezzato. Il settore non residenziale ha iniziato già da qualche anno a vedere l'incremento del valore dell'immobile ecosostenibile. Sia la domanda che l'offerta di spazi ad uso ufficio, principalmente di prodotto nuovo, si stanno concentrando su fabbricati di classe A (spazio per uffici dall'elevata flessibilità sui piani, di standard internazionali e di alta qualità, impianto di climatizzazione, ascensori, servizio di parcheggio con custodia, pavimenti sopraelevati o controsoffittatura e moderni servizi per affari; adeguamenti alle regole internazionali
di sicurezza ed antincendio; efficientemente energetico). In questo settore il plus di valore varia dal 3 al 10 per cento, mentre il deprezzamento
per un fabbricato non ecologico può scendere al 2 o addirittura all' 8 per cento, già ora.
